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2020年“两会”房地产利好政策,珠海“楼市”将持续疯狂!

2020年5月25日 16:40:021623次

摘要

房地产政策,在这几天“两会”的发布会里面出现了: 国新办举办新闻发布会,国家发展改革委副主任宁吉喆表示,强化内需支撑,今年要推动完成1亿非户籍人口在城市落户的目标,新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持100个左右的县和县级市开展县城新型城镇化建设示范。

以下文章来源于——大伟看楼市,大湾区房产。如有侵权,请联系删除。

据统计,2019年年末全国大陆总人口140005万人,比上年末增加467万人,其中城镇常住人口84843万人,占总人口比重(常住人口城镇化率)为60.60%,比上年末提高1.02个百分点。户籍人口城镇化率为44.38%,比上年末提高1.01个百分点。

全年出生人口1465万人,出生率为10.48‰;死亡人口998万人,死亡率为7.14‰;自然增长率为3.34‰。全国人户分离的人口2.80亿人,其中流动人口2.36亿人。

2018年末,我国常住人口城镇化率达到59.58%,较1949年末提高48.94个百分点,年均提高0.71个百分点。户籍人口城镇化率也达到43.37%,较2015年提高3.47个百分点,年均提高1.16个百分点。

简单的总结一下,也就是2019年实际户籍城镇化比例上涨速度是落后于人口城镇化率的,这个趋势也就是在2020年,这一年,各地的落户政策会继续井喷宽松!

那么这个政策对于我们普通人来说,有什么影响?

当下人口数据看,仍有2.27亿已成为城镇常住人口但尚未落户城市的农业转移人口,其中65%分布在地级以上的城市,基本上是大城市。

城镇化与户籍城镇化比例差距高达16.22%!这些人为什么不能落户?其实原因很简单,伟哥简单的解读一下,除了京沪等少数城市,以及部分南方富余农村外,大部分都是因为买不起房。

这个政策对于房地产市场有什么影响:

1:关注1亿人落户指标,突出抓好在城镇就业的农业转移人口落户工作,推动 1 亿非户籍人口在城市落户目标取得决定性进展。

2016年的文件要求,到2020年,户籍人口城镇化率年均提高1个百分点,年均转户1300万人,到2020年全国户籍人口城镇化率要提高到45%。

理解户口这个数据对中国房地产的巨大意义:

户口即户籍,由公安机关户政管理机构所制作的,用以记载和留存住户人口的基本信息的法律文书。

注意!2020年两会“房地产”最大的利好政策来了

全球只有少数几个国家:有户籍制度

其次:除了一线城市,其他城市有房即可有户口。

户口是社区、住户、人口相关的市镇管理和其他行政管理的必备基础,其对身份、权利能力和责任能力等的认定和对管辖权划分的支撑,更是所有国家各项司法活动的必备基础;它既以普遍登记对被登记人形成“被注视”的心理压力,从而可能有利于维护公共安全,还以人身辨认、核实查证、时空管控、促进邻里关系、组织居民自治自卫等多种方式有力支撑各项公共事业、公共服务、公共管理和公共安全工作。

有了户口,很大意义上,就有了义务教育的权利,以及其他公共资源分配。

2:在落户政策宽松下,各地人才政策频繁发布:

从未来发展看,目前全国大部分城市的人才政策,均只考虑到了用降低门槛吸引人来,但大部分城市都没有留住人才的措施。这种情况下,吸引来的基本都是购房者。而且甚至有可能出现炒房客借助人才政策不同城市购房落户的可能性。

对于这些城市来说,人才对应的应该是产业,人才对城市的作用也应该是在产业,而不是房地产。

人才政策不能成为房地产调控的窗户,房地产限购关上了房地产投资的大门,太宽松的人才引进政策来扩大购房窗户。

3:2020年预计人才政策有望井喷!

从城乡结构看,分地区来看,目前东部沿海发达地区已经处于相对成熟的阶段。京津沪三大直辖市的城镇化率都超过了80%,广东、浙江、江苏这些发达省份的城镇化率也接近70%。在这个阶段,未来东部沿海发达地区城镇化一大特点是人口从中小城市流向中心大城市,不同城市之间的分化将进一步加剧。

不过,对东部沿海发达地区来说,虽然常住人口城镇化率比较高,但这里面有相当一部分人口属于外来务工人员。以珠三角为例, 2016年,珠三角净流入人口为2647.97万人,占常住人口的44.14%。在东莞和深圳等珠三角经济发达城市,都存在不同程度上的外来人口与户籍人口之间的倒挂现象。

与此同时,人户分离的人口仍然高达2.86亿人。

注意!2020年两会“房地产”最大的利好政策来了

最后淼姐几点建议:

农村户口,迁出容易,迁回难,对于土地确权、领取补贴、征地拆迁补偿等,农村户口都是重要的依据。特别是胡焕庸线以南区域的农村,基本现在都出现了农村户口含金量超过城市户口的现象。

拥有农村户口,可以拥有自己的宅基地。一旦将户口迁出,变成了城市户口,宅基地就不属于你了。虽然自家宅基地上的房子还在,但如果因为年久失修,房屋倒塌,村集体是要收回宅基地的。

部分家庭可能面临的问题是城市上学,完全可以选择一方转变城市户籍。对于农村户口来说,当然是分区域,北方的行政管理更集中,资源集中在大城市,农村配套差,而南部、东南部等区域的农村户口未来价值更大。归根结底一句话,熬到现在的农村户口,已经到了即将有价值的时候。

对于房地产市场来说,前几天的政府工作报告提及了钱的来源会增加,而且利率降低是趋势。这几天的落户政策又提及了2020年作为收官之年,1亿人落户的井喷,将带来需求!

成交同比涨49.27%!珠海楼市为何继续“疯狂”?

2019年上半年,为吸引和促进人才在珠海就业置业及支持粤港澳大湾区的发展需求,适当降低了各类人才、港澳居民的购房置业门槛,珠海房地产政策调控逐渐步入松动期

据珠海中原研究中心监控,2019年上半年珠海全市住宅成交15755套,环比、同比增幅都超过了6成,房价呈现稳中趋升的态势,全市均价21796.59元/㎡,同比小幅上扬6.44%

成交楼面价上行

环比上升80.76%

土地市场方面也是交了一份不错的成绩单,上半年珠海商住用地成交规模达110.78万㎡,同比增长168.93%,热点区域航空新城、新香洲等均推出优质的地块,拉动全市总体成交楼面价上行,但溢价处于合理的区间。

上半年土地市场供应收窄,据统计,上半年珠海公开出让土地33宗,供应占地面积达237.48㎡,环比减少36.78%;全市成交27宗地,环比减少60.24%。

成交同比涨49.27%!珠海楼市为何继续“疯狂”?

其中商住用地占比较大,因此土地成交总金额大幅增加,共129.02亿元,同比增长53.28%。主要集中在市区和航空新城,商住用地成交楼面价10700.6元/㎡,环比上升80.76%。鹏瑞首进航空城,土地储备量增加12.59万㎡。

成交同比涨49.27%!珠海楼市为何继续“疯狂”?

6月土地供应出现井喷,全市供应量大151.45万㎡,成为上半年推货高峰,但大部分用地集中在7月成交。

成交主力军在金湾,以工业用地和商住用地为主,占比分别为49.6%和43.73%。

成交同比涨49.27%!珠海楼市为何继续“疯狂”?

网签明显反弹 住宅占比最大

同比增长65.7%

在商品房市场方面,2019年上半年商品房市场明显有好转,网签量反弹,据统计,珠海全市商品房网签总量达29367套,环比增长49.27%,其中住宅网签占据主力,网签20913套,占比71.21%。

据统计的130个项目,上半年全市成交住宅15755套,同比增长65.7%,与去年下半年相比增长61.94%;其中斗门区成交量占比最大,占整体的43.85%,西区仍为成交主力区域,其成交量占整体65.39%。

从各区域房价同比走势看,金湾随着航空新城规划及配套设施的逐步兑现,片区房价成逐步上升的趋势,同比增长13.61%。而新香洲、老香洲、吉大、前山等片区受成交结构影响,区域房价同比增幅较为明显,其他区域价格同比均有所回落,其中南湾降幅最大,同比下降14.98%,其次是斗门同比下降6.19%。

成交同比涨49.27%!珠海楼市为何继续“疯狂”?

珠海市区楼市量升价跌,市场活跃度明显增强,住宅成交4475套,同比增长67.10%,环比增长81.98%。3月份起市区成交表现开始抢眼,创下上半年成交的峰值。区域均价31504.68元/㎡,环比窄幅下滑0.33%。

成交同比涨49.27%!珠海楼市为何继续“疯狂”?

量升价稳横琴上半年市场的状态,成交大幅反弹。上半年住宅成交987套,同比大幅增长46.41%,经过1-2月春节假期的低迷,3月后增幅明显,6月成交210套,同比增长244.26%,环比增长18.64%。区域均价45320.69元/㎡,环比、同比稍有下降。

成交同比涨49.27%!珠海楼市为何继续“疯狂”?

唐家上半年成交强势走高,整体量升价跌,住宅成交1611套,环比大幅增长76.45%,3月后的热度持续上行。区域均价27746.73元/㎡,价格走势呈波动下行态势

成交同比涨49.27%!珠海楼市为何继续“疯狂”?

作为住宅成交的大户,斗门仍然往上走,楼市表现量升价稳,住宅成交6908套,同比增长99.88%,环比增长27.1%,区域均价13500.68元/㎡,环比下降3.49%,同比下降13.27%。

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2019年上半年金湾住宅成交3394套,环比增长113.46%,楼市呈现量价齐升。除了2月份,其余月份基本保持月均610套的去化速度,仅次于斗门。房价稳重趋升,上半年区域均价17598.42元/㎡,环比去年下半年上升6.56%。

成交同比涨49.27%!珠海楼市为何继续“疯狂”?

华发网签稳居房企首位

前十房企网签占半壁江山

在商品房成交排名前十中,万科城市中心成交1676套稳居榜首,华发地产以3957套网签量拔得房企排名头筹,前十房企网签量占全市签约量的52.86%,显然占据了半壁江山。

住宅网签TOP10项目总成交7656套,占全市的36.61%,其中汇景嘉园凭1145套签约名列第一,房企TOP10总成交12057套,占比57.65%,华发名列首位

成交同比涨49.27%!珠海楼市为何继续“疯狂”?

随着上半年住宅市场的回暖,开发商乘势加快推货速度,推货量回归至2016年水平。商品住宅的供应量明显上扬,斗门作为刚需大户,供应量排名第一,占比32.85%,其次是市区、金湾、横琴。

上半年全市新房市场开盘加推房源9652套,当日去化4597套,去化率为48%,环比上升约22%。

从月度的走势看,“金三银四”带动下,3月是上半年推货高峰,单月推货3276套,占比约4成;上半年除去1-2月春节返乡淡季外,3-6月开盘加推量均处于较高的水平,月均加推量超2200套,去化率基本保持40%-50%。6月去化率小幅下滑,去化率44%,环比下滑3个百分点。

成交同比涨49.27%!珠海楼市为何继续“疯狂”?

下半年全市住宅积压量:在售推新:纯新项目为48.07%:35.7%:16.23%,在售的项目积压货量占主份额,预计入市的纯新项目达36个,主要集中在金湾、斗门及唐家

成交同比涨49.27%!珠海楼市为何继续“疯狂”?

基于上半年政策环境的相对放松和粤港澳大湾区的利好效益持续扩散,极大提振了外地及港澳居民置业珠海的信心,预测后势,成交量仍有一定空间,楼市将持续向好发展,未来半年我们继续关注珠海楼市发展。

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